孙亚飞:你能在美国奥兰多买什么样的房地产,用这笔钱买北京二环路的厕所?

两个月前,我从南美的哥伦比亚回到中国,并通过美国对奥兰多进行了一次特殊的旅行。

以前,奥兰多的许多项目方都来与第五大道合作。专辑中漂亮的别墅有落地窗和蓝色的大游泳池,价格只有3万到50万美元,相当于在北京二环路买了一个厕所。我真的很受诱惑,隐隐约约地意识到投资机会,担心里面未知的深坑,所以我必须亲自去看一看。

奥兰多的第一站是EncoreResortatReunion。

事实上,在我去之前,我心中对这个项目有一个问号,因为我已经知道中国奥兰多的其他一些大市场。相比之下,安可的价格大约高出10%-20%,我担心价格有点“膨胀”。

进入安可并参观了一天后,这种疑虑逐渐消除了。

虽然我看过安可在中国的相关图片和视频,但我真的很震惊。

总而言之,安可(Encore)是中国人想象中的美国中上阶层的梦想之屋:前后庭院中的前平花园,以及大到足以打开一个可以趴在上面的游泳池;超大客厅装饰有设计师定制的灯具和沙发。让人喜爱烹饪的厨房和能容纳两个成人的冰箱。游戏室和假日用品储藏室等各种功能性房间均可使用。儿童主题室可供选择:星球大战、功夫熊猫、风中奇景等。当然,最不重要的是美国科技的智能控制:恒温恒湿,智能控制,整个房子的远程安全系统…感觉就像各种各样的“奇怪的技术和技巧”和一切。

这就是所谓的美国风格,看起来总是很简单,而内心却是安静舒适和奢华。它可以解决你能想到的所有舒适问题。

中国人经常把“欧美,欧美”放在一起。事实上,这是非常错误的。他们是两种完全不同的文化和社会形式。

欧洲人经常瞧不起美国,认为美国人就像土豪。他们想开大汽车,住在大房子里,吃大汉堡,一次成为两个欧洲人大代表。他们不懂环保,没有文化。

由于工作关系,过去十年去欧洲旅行的次数远远多于美国。看到米兰和巴黎拥挤的街道上挤满了小型掀背车,在半个世纪前嘈杂的电梯只能容纳两个人,人们可以理解欧洲人对“奢侈的”美国人有多“怨恨”。

但美国人并未因此不喜欢欧洲人,相反,跟人介绍自己时开场白经常是这样的:“我四分之一英国,四分之一爱尔兰,八分之一德国,还有十六分之一印第安血统……”,好像特别得意自己跟欧洲扯上关系,一副傻白甜的样子,你就能理解美国与欧洲之间的差距。然而,美国人并不因此不讨厌欧洲人。相反,当向他人介绍自己时,开场白通常是这样的:“我是四分之一的英国人、四分之一的爱尔兰人、八分之一的德国人和十六分之一的印度人……”,好像我特别为自己与欧洲的联系感到自豪。用一种愚蠢而甜蜜的表情,你可以理解美国和欧洲之间的差距。

无论是代表旧货币的欧洲,还是代表新货币的美国,这两个社会都有投资机会,但你选择把资产放在哪里实际上是对那里的文化和社会的内在认可,不仅是投资选择,也是价值观和生活方式的选择。

美国人想变得“大”是为了什么?答案有点苛刻:因为你必须能够得到它,你必须能够负担得起。

首先,这里有丰富的资源。

美国3.2亿人口仅占中国的五分之一,但其土地面积几乎与中国相同,可用土地面积是中国的几倍。

你想让美国人怎么处理这么宽的道路,这么大的停车场,这么大的土地,没有大汽车,没有大房子?欧洲的平均人口密度是美国的2.5倍,尤其是在发达国家和大城市。欧洲不具备美国“自由放任”和“自由支出”的条件。

第二,美国真正发达了。

尽管该报的论点经常批评美国的表现,特朗普也每天叫嚣着要建立贸易逆差,就好像美国经济正在走向死亡。事实上,这背后隐藏着世界人均国内生产总值与美国的长期差距。

2017年,美国经济总量为19.36万亿元,是英国、法国和德国国内生产总值的2.4倍。此外,它的人均国内生产总值超过6万美元,居世界第五位,似乎比卢森堡的11万美元低了近一半。然而,这是美国平均3.2亿人,卢森堡只有58万人。中国的人均国内生产总值只有美国的七分之一!因此,在这样的条件下,美国人很难“强迫”自己选择狭窄的空。

美国建筑设计和欧洲建筑设计的区别在于,即使是普通的住宅建筑,美国的建筑理念也总是以尽可能舒适为前提。

宽敞!宽敞!更宽敞!Wide 空是第一个关键点,其次是明亮的光线和功能块的多样性和相互作用。

我在欧洲看过很多项目,除了真正的奢侈品项目和大多数普通的民用项目。我觉得我仍在尽最大努力解决空间不足的问题,满足“居住功能”层面,与美国普通住宅应该关注的“舒适度”还有很大差距。

此外,美国建筑对环境有更高的要求。

例如安可,不仅别墅的大型游泳池,而且整个社区都相当大,需要来回开车。

除了近800栋单户别墅外,公园还有一个大型婚宴草坪、一个会员俱乐部、一个贵宾接待中心、一个大型水上世界、三个高尔夫球场、几个人工湖、篮球场、网球场和沙滩排球场…即使你不出去,在安可住一周也不会觉得无聊。

安可假日别墅是美国典型的高端住宅设计思维:尽一切可能。

我在安可见过11种不同类型的公寓,满足各种需求。

开发商提供3到5个家居设计师解决方案和成品,提供不同风格和价格的选择。

游泳池有许多选择:方形、圆形、环形和加热型。

甚至门铃的样式和厨房柜台的颜色也有20或30种选择。

我觉得这里的人真的被宠坏了。

问题是这种“宠物”在欧洲的门槛是200多万欧元,在安可是36万美元。

再加上10,000到40,000美元的地块费,200多万元将拥有美国中上阶层的生活方式。价格相当于北京二环路上的一个卫生间、三环路上的一个房间和四环路上的一个小房间。没有比较,就没有伤害。

一个国家是否强大取决于人们购买货币的能力。

中国和美国的购买力有什么不同?让我们举一个最简单的例子。

每次我在美国学习时去超市,鸡蛋的价格给我留下了最深刻的印象。

北京的平均工资是3000-5000元,一打鸡蛋需要10-15元,而美国的平均工资是3000-5000美元,但是鸡蛋通常只需要59美分!价格不超过1.99美元!鸡蛋的不同也是中国和美国购买力的不同。

现在每次我去美国,我经常看房地产项目,总是感叹我花了同样多的钱,但是我的生活质量差了几个层次。

北京二环路黑暗斑驳的管状公寓可以在加州变成一排,到了奥兰多,你可以买一套豪华大公寓。

恐怕这是对国与国之间差距最直观的描述。

中国人也意识到了这一点。多年来,大量资金已经进入美国房地产市场。

根据美国房地产经纪人协会(NAR)的统计,2016年中国人在美国买房的总额高达273亿美元,使第二至第五个国家合计死亡。据估计,2025年美国房地产投资将达到500亿美元。

全美房地产协会的数据还显示,中国人特别喜欢加州,四分之一的购房资金进入加州,其次是纽约。

这符合中国人一贯的价值观:富而活泼。

加州奥兰治县欧文的别墅一直是中国买家的首选。除了受到大家称赞的公立学区之外,温和的海洋气候、高质量的人口和强劲的经济环境也使得欧文的房地产从2006年到2016年上涨了10倍以上。

Zillow数据显示,2016年欧文的房屋销售额比2015年增长了12.5%。

毫无疑问,这10倍的增长让欧文的投资者受益匪浅。

然而,欧文是国际投资者,尤其是中国投资者所急需的。首先强调的是住宅属性,其次是投资属性。

简而言之,中国投资者购买二湾主要是为了生活,而不是投资。现在二湾的中国常住人口已经达到当地人口的30%。

然而,随着美国投资移民等待时间越来越长,欧文的房价越来越高,增速也逐渐放缓。此外,欧文作为南加州的一个小城市,产能有限,用于投资的“热钱”更多。迫切需要找到另一个具有长期增长潜力的“替代者”。从美国和全世界的角度来看,奥兰多显然是一个完美的目标。

众所周知,房地产有两个属性:居住和投资。

从纯投资属性来看,有两个标准:净租金收益率和房地产年升值率。

为了达到这两个标准中最好的一个,简单地说,有可能租房吗?你能租个好价钱吗?租金能支付费用吗?它将来能卖吗?你能卖个好价钱吗?为了回答以上问题,让我们看看佛罗里达和奥兰多的数据。

中国人一直喜欢阳光明媚的加利福尼亚,但他们对大西洋彼岸的佛罗里达知之甚少。

事实上,这个位于美国东海岸最南端的半岛,在美国总经济总量中排名第四,以下数据显示了这个州的发展水平:美国运往拉丁美洲和南美洲的货物中有40%是通过佛罗里达出口的;佛罗里达已经发展了经济和教育,在拥有970多万劳动力的美国排名第三。人口素质高,500万人可以用外语交流。创新领域在美国排名第一,在美国高科技就业领域排名第五。佛罗里达的金融健康在美国排名第一,这意味着政府有更多的公共基础设施建设能力。佛罗里达也是外国房地产买家数量最多的州,占外国房地产投资者总数的23%,第二大州加利福尼亚占17%。根据胡润2017年上半年的全球房价指数,世界50大城市来自12个国家,其中美国排在中国之后,共有7个城市上榜,奥兰多在美国排名第三。

有更多的数据,所以我们不会全部列出。

总而言之,在奥兰多买房有以下优点:第一,它的价值被低估,性价比高。

加利福尼亚的欧文位于北纬33度,奥兰多位于北纬28度。这是一个靠近海洋的温和的海洋气候,环境美丽宜人。

在教育方面,欧文公立学校得分约为9分,安可附近的学校也得分约为9分,具有可比性。

加利福尼亚州的消费税约为8%,佛罗里达州为6%,加利福尼亚州的个人所得税最高,为9.3%,而佛罗里达州没有个人所得税,生活成本较低。

然而,欧文新的3卧室联排别墅大约是70万美元,4卧室单户别墅是120万美元,而安可的4卧室别墅不到40万美元,这是一个明确的性价比。

我查了齐洛,一座普通的四居室别墅,安可附近没有封闭的社区。投标价格也在30万美元左右。安可定位为高端项目,从质量到管理有几个层次,价格高数万美元,价格中几乎没有水。

第二,投资门槛低,短期租金适合长期居住。

尽管安可是奥兰多的五星级度假胜地,但投资门槛相对较低。最小建筑面积为500-600平方米的四居室单户别墅仅需360,000美元,外加10-30,000美元的土地包装费,最少需要240万元人民币。这意味着,建筑面积小于100平方米的公寓只能在中国二线城市购买,而在纽约和加州投资却很困难。

此外,该社区完全封闭、安全且服务良好,周围有高质量的学区、大型购物中心、医院和国际机场,这使其成为定居和长寿的选择。

第三,北美是度假的首选。租赁市场正在蓬勃发展。

旅游业是佛罗里达的主要产业,2016年接待了近1.2亿游客,仅奥兰多就接待了6800万游客。

迪斯尼乐园是奥兰多的灵魂。它是世界上最大的迪斯尼乐园和主题公园,占地面积是洛杉矶迪斯尼的60倍,是香港迪斯尼的100倍。上海迪士尼建成期间,周围的房子增加了三倍多,显示出奥兰多升值的潜力。

安可项目距离迪士尼大门仅5-10分钟车程,地理优势独特,生活环境高端,管理优秀。虽然该社区只有不到一半的房屋投入使用,但入住率已达到50%-80%。

第四,投资回报率高,综合回报率超过20%。

从胡润2017年上半年的海外房地产投资回报指数来看,奥兰多的房价增长了9.8%,在综合投资回报指数上排名世界第九,在美国排名第二,回报率为23.3%。

根据2017年《全球房地产指南》(Global Real Estate Guide)、CoreLogic和Zillow的统计,奥兰多的租金收益率达到10.1%,居世界第一。

安可的总租金收益率远高于10.1%的平均水平。

四居室单人房每晚300美元。基于60%的入住率,年租金收益率接近17%。扣除所有权成本后,净租金收益率为8%。

如果入住率超过80%,净租金收益率将超过12%。

想想我在北京二环路上价值1300万美元的“豪宅”。空买了很长时间后,我设法每月租了一万元。总租金回报率不到1%。扣除费用后,租金与销售的比率完全颠倒了,这表明房价“膨胀”的程度。

如果租金不赚钱,房价还能重复“一天几千英里”的现状吗?自去年3月颁布史上最严格的购销限制政策以来,房价在睡觉后再上涨20%的日子已经结束。

最后也是非常重要的一点是买安可的房子,不要担心“泛夏杰”。

尽管奥兰多仍有许多要开发的地方,但核心区域迪斯尼附近的土地和项目很少。

安可是迪士尼最近的高端项目之一,800栋别墅计划在头两年售出80%以上。除了本地和北美度假者,大多数买家来自南美和加拿大,是全球投资者的目的地。

第五大道管理着自己的财富,并将自己定位为一个专业的投资控制和服务机构。

我们在世界各地筛选项目,通过专业分析和扎实的背景调查,我们选择市场潜力高甚至低估的资产,并将其介绍给我们的投资者。

巴菲特的长期投资策略是寻找资产被严重低估的股票,持有它们并获得高回报。这一举措已应用于全球房地产投资。

奥兰多的大部分房地产值得投资吗?这句话相当于问,北京房价一直在上涨,买一套可以吗?理论上,如果是牛市,你可以在没有专业知识的情况下赚到任何你买的东西。

问题是,牛能继续前进吗?熊市来临时,我该怎么办?例如,在北京317实施严格的购房限制后,北京周边地区被主要市场推高的房价几乎被切断,而位置好、质量好、管理好的建筑则有更强的抗跌能力。

没有数量限制。如果你在这里投资,你就不能在那里投资。你为什么需要专业人员来为资产配置服务?它是为了降低资本的时间成本和沉没成本。

老太太们可以通过看新闻来买房和炒房的时代已经一去不复返了。

了解房地产的详细情况,注明“奥兰多房地产”,并申请加入“奥兰多项目集团”和“功夫金融海外房地产投资集团”。

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